យុទ្ធសាស្រ្តក្នុងការវិនិយោគទៅលើអចលនទ្រព្យ

3412

IMG_20160125_151307វិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងតែមានភាពទាក់ទាញយ៉ាងខ្លាំង ហើយវិស័យនេះក៏បានក្លាយទៅជាសសរស្តម្ភសេដ្ឋកិច្ចជាតិក្នុងចំណោមវិស័យធំៗទាំងបួន។ ស្ទើរតែគ្រប់ទីកន្លែង ដែលយើងបានឮ ការជជែកគ្នាពីវិស័យនេះ ហើយជាពិសេសនោះ គឺការវិនិយោគដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ ការទិញអចលនទ្រព្យគឺមានភាពងាយស្រួល ប៉ុន្តែអ្វីដែលពិបាកនោះគឺការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញវិញ ដែលទាមទារឱ្យវិនិយោគិនមានគោលបំណងនិងយុទ្ធសាស្ត្រច្បាស់លាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយហានិភ័យដែលកើតអាចមានឱ្យស្ថិតនៅក្នុងកម្រិតអប្បបរិមា។ ថ្ងៃនេះគេហទំព័រ«គំនិត»មានកិត្តិយសដែលបានធ្វើការសម្ភាសន៍ជាមួយនឹងអគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Century 21 Dream Property ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដ៏ល្បី និងមានបណ្តាញធំជាងគេក្នុងពិភពលោក ហើយមានប្រភពដើមពីសហរដ្ឋអាមេរិក គឺ លោក គាម សៀកឡុង។

១- មុននឹងធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ ឬទិញអចលនទ្រព្យតើវិនិយោគិនគួរគិតពិចារណាទៅលើចំណុច អ្វីខ្លះ?

បាទ! ជាការពិតណាស់វាមានចំណុចជាច្រើន ដែលអ្នកវិនិយោគ ឬអ្នកទិញអចលនទ្រព្យត្រូវធ្វើការពិចារណាមុនពេលសម្រេចចិត្តវិនិយោគ ឬទិញអចលនទ្រព្យ ដោយមិនមែនឃើញគេទិញ រួចទិញតាមគេនោះទេ ។

  • ទីមួយ គឺយើងត្រូវដឹងពីគោលបំណងនៃការទិញ តើទិញដើម្បីរស់នៅ ឬក៏ដើម្បីវិនិយោគ។ ហើយសម្រាប់ការវិនិយោគទៀតនោះក៏មានពីរផងដែរគឺសម្រាប់ជួលដើម្បីបានចំណូលអកម្ម និងទិញមកទុកលក់ចំណេញនៅពេលអនាគត។
  • ទីពីរ គឺលទ្ធភាពជាក់ស្តែង លំហូរសាច់ប្រាក់ ជម្រើសបង់ប្រាក់ ប្រភពថវិការ ហិរពា្ញវត្ថុរបស់អ្នកទិញ ឬអ្នកវិនិយោគ។
  • ទីបី គឺសិក្សាពីសក្តានុពលដែលអាចលក់ចំណេញនាពេលអនាគត។
  • ទីបួន យើងត្រូវជ្រើសរើសទិញគម្រោងណាដែលស្របច្បាប់ មានអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ អាជ្ញាប័ណ្ណអភិវឌ្ឍន៏គម្រោង អាជ្ញាប័ណ្ណលក់ត្រឹមត្រូវដែលចេញដោយក្រសួងពាក់ព័ន្ធ។ អ្នកទិញគួរធ្វើការសិក្សាអំពីប្រវត្តិ និងកេរ្តិ៍ឈ្មោះម្ចាស់គម្រោងដើម្បីធានាថាគម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ និងធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍នោះអាចទុកចិត្តបាន។ អ្នកទិញត្រូវច្បាស់ថា អចលនវត្ថុនោះគឺពិតជាមានប្លង់កម្មសិទ្ធិច្បាស់លាស់ និងមិនមានវិវាទ(ប្លង់រឹងដែលយើងហៅថាវិពា្ញបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ប័ណ្ណសម្គាល់សិទិ្ធកាន់កាប់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ វិពា្ញបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន ឬប្លង់ទន់ លិខិតផ្ទេរសិទិ្ធនិងប្រើប្រាស់ដីធ្លី)។ សម្រាប់ខ្ញុំផ្ទាល់ គឺខ្ញុំលើកទឹកចិត្តឱ្យវិនិយោគទៅលើអចលនទ្រព្យណាដែលមានប្លង់រឹង។
  • ទីប្រាំ គឺគុណភាពសំណង់ សម្ភារៈប្រើប្រាស់ដើម្បីសាងសង់ សន្តិសុខ ការគ្រប់គ្រងថែទាំអចលនទ្រព្យ(Property Management) ដើម្បីរក្សាបាននូវសោភណ្ឌភាព និង ភាពស្រស់ស្អាតនៃទីធ្លាសាធារណៈ។ ហើយសម្រាប់ខុនដូរ និងបុរី យើងត្រូវដឹងពីបទបញ្ជាផ្ទៃក្នុងរបស់ម្ចាស់គម្រោងនីមួយៗផងដែរដើម្បីចៀសវាងបញ្ហា និងវិវាទទៅថ្ងៃខាងមុខ។
  • ទីប្រាំមួយ គឺត្រូវសិក្សាពីតម្លៃដើម្បីទទួលបានតម្លៃទីផ្សារ ឬទាបជាងទីផ្សារ (លក់បន្ទាន់ ទិញនៅពេលគេចង់លក់ លក់នៅពេលគេចង់ទិញដើម្បីទទួលបានតម្លៃថ្លៃ)។

២- តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីអចលនទ្រព្យ?

ការជ្រើសរើស អចលនទ្រព្យដែលមានភាពទាក់ទាញ ព្រមទាំងមានសំណង់ល្អគឺជាកត្តាសំខាន់ ប៉ុន្តែរាល់ការទិញអចលនទ្រព្យយើងត្រូវគិតដល់ការវិនិយោគ ជាជាងគិតគ្រាន់តែដើម្បីរស់នៅ ក្នុងនោះមាន៖

  • ទិញអចលនទ្រព្យទុកជួល ដើម្បីទទួលបានចំណូលអកម្មប្រចាំខែ និងអាចលក់អចលនទ្រព្យនោះក្នុងតំលៃខ្ពស់។ តើវាស្ថិតនៅទីតាំងដែលមានសក្តានុពលក្នុងការជួលដែរឬទេ? ជួលសម្រាប់អាជីវកម្ម?តើប្រភេទអាជីវកម្មអ្វីដែលសមស្របសម្រាប់អចលនវត្ថុនោះ? បើសម្រាប់ស្នាក់នៅ តើសម្រាប់ជួលឱ្យជនបរទេស ឬជនជាតិខែ្មរ? ពេលខ្លះម្ចាស់អចលនទ្រព្យគួរពិចារណាថាតើត្រូវ ធ្វើ ការជួលជុល និងកែលម្អដើម្បីបង្កើនមានភាពទាក់ទាញដើម្បីបង្កើនចំណូល ឬក៏អាចជួលបានដោយមិនចាំបាច់ជួសជុល។ ជាទូទៅ អត្រាបានប្រាក់ត្រឡប់មកវិញពិការពីការវិនិយោគទិញផ្ទះទុកសម្រាប់ជួល ផ្ទះលែ្វង ឬវីឡាអាចបានចន្លោះពី២ ទៅ៣%ក្នុង១ឆ្នាំ ខណៈពេលដែលខុនដូរអាចជួលបានរហូតដល់៧%ក្នុង១ឆ្នាំ។
  • អចលនទ្រព្យដែលយើងទិញសម្រាប់រស់នៅក៏អាចក្លាយទៅជាការវិនិយោគមួយផងុខ។វិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យដើម្បីទទួលបានផលចំណេញវិដែរសម្រាប់ទៅថ្ងៃអនាគតប្រសិនបើយើងអាចជ្រើសរើសបានទីតាំងល្អ។ អចលនទ្រព្យតែងតែឡើងថ្លៃនៅពេលដែលមានការអភិវឌ្ឍន៏នៅជុំវិញតំបន់នោះ ដូច្នេះត្រូវជ្រើសរើសតំបន់ដែលនឹងមានការអភិវឌ្ឍន៏។ទីកន្លែងដែលមានកម្រិតហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ឋនៅមានទាប ប៉ុន្តែអាចកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនាពេលខាងមុខ និងអាចចំណេញច្រើន។ អ្នកឆ្លាតគិតឆ្ងាយ មើលធ្លុះលទ្ធផល មើលឃើញអ្វីដែលអ្នកធម្មតាមើលមិនឃើញ ហើយការចេះមើលវែងឆ្ងាយនេះគឺពិតជាមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់វិនិយោគទៅលើវិស័យអចលនទ្រព្យនេះ។
  • ទិញអចលនទ្រព្យដែលអាចកែលំអរថ្មី ហើយលក់ចេញទៅវិញថ្លៃជាងតម្លៃដើម។ អចលនទ្រព្យខ្លះគឺមានសក្តានុពលបន្ទាប់ពីមានការវិនិយោគ និងជួសជុលកែលម្អបន្តិចបន្តួច។ បើនិយាយឱ្យសាមញ្ញទៅគឺថែមក្រេម ថែមម្សៅដើម្បីបង្កើនភាពទាក់ទាញ។ យើងត្រូវចេះប្រើប្រាស់ឱ្យអស់ពីលទ្ធភាព ដូចឃ្លាមួយដែលគេនិយមលើកឡើងគឺ “បើប្រើវត្ថុប្រើឱ្យអស់ពីប្រយោជន៏ ហើយបើប្រើមនុស្សគឺប្រើឱ្យអស់ពីសមត្ថភាព”។
  • ទិញនៅពេលគម្រោងទើបចាប់ផ្តើមសម្ពោធលក់ ជាមួយនឹងការបពា្ចះតម្លៃ  ឬគម្រោងណាដែលទើបចាប់បើកការដ្ឋានសាងសង់ តែសូមប្រុងប្រយ័ត្នក្នុងការជ្រើសរើសគម្រោងដែលអាចទុកចិត្តបាន បើមិនអញ្ចឹងទេនឹងអាចខាតអាសារបង់។

៣- តើមានអ្វីផ្តាំផ្ញើរបន្ថែមទៀតដែរឬទេសម្រាប់អ្នកចង់វិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ?

បាទ! ខ្ញុំសូមលើកយកបីចំណុចបន្ថែមទៀតសម្រាប់វិនិយោគិនដែលចង់វិនិយោគទៅលើវិស័យនេះ៖

  • អ្នកវិនិយោគត្រូវសិក្សាឱ្យបានហ្មត់ចត់ពីគម្រោង ឬអចលនទ្រព្យដែលពួកគាត់ពេញចិត្ត ប៉ុន្តែត្រូវមានការសំរេចចិត្តលឿន មិនរង់ចាំយូរនោះទេ ព្រោះតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងជាប្រចាំមិនចាំយើងឡើយ ហើយប្រសិនបើជាអចលនវត្ថុល្អ ឱកាសដែលគេឆក់យកមុនក៏មានខ្ពស់ដែរ។ កុំរង់ចាំវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ តែគួរធ្វើការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យហើយរង់ចាំវិញ។
  • ប្រឹក្សាជាមួយអ្នកជំនាញ ។ ការធ្វើដូចនេះធ្វើឱ្យចំណេញពេលវេលាដល់អ្នកទិញព្រោះថា កុ្រមហ៊ុនមានពត៌មាន និងមានបណ្តាញច្រើនដែលជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យ ព្រមទាំងអាចផ្តល់សេចក្តីសុខផ្លួវអារម្មណ៏ និងអាចទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ (តម្លៃទាបជាងទីផ្សារ និងអាចកើនឡើងនៅពេលអនាគត)។ អ្នកទិញដែលស្វែងរកអចលនទ្រព្យតាមក្រុមហ៊ុនគឺមិនត្រូវបានគិតថ្លៃ កម្រៃជើងសារអ្វីនោះទេ ព្រោះថាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យនីមួយៗគឺទទួលបានកម្រៃតែពីអ្នកលក់តែប៉ុណ្ណោះ។ មុននឹងយកមកដាក់លក់នៅក្នុងក្រុមហ៊ុន ក្នុងនាមជាភ្នាក់ងារលក់អចលនទ្រព្យ ពួកយើងតែងតែដាក់តម្លៃលក់ឱ្យដូចគ្នាទៅនឹងតម្លៃដែលទៅទិញខ្លួនឯងផ្ទាល់ មិនថាទៅទិញផ្ទាល់ពីអ្នកលក់ ឬក្រុមហ៊ុនម្ចាស់គម្រោងក្តី។ ក្រុមហ៊ុនមិនមែនធ្វើអ្វីដើម្បីផលប្រយោជន៏រយៈពេលខ្លីនោះទេ គឺយើងផ្តល់ផលចំណេញដល់អតិថិជនរបស់យើង ក្នុងការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ដោយយើងគិតពីអនាគតវែងឆ្ងាយ។ អតិថិជនគ្រប់រូបរបស់យើងដែលមកប្រើប្រាស់សេវាកម្មយើង អាចនឹងក្លាយជាអតិថជនរបស់យើងមួយជីវិត ហើយគាត់នឹងឱ្យយើងជួយទិញ ជួយជួល និងជួយលក់បន្តទៅនាពេលអនាគត។
  • សម្រាប់គម្រោងណាដែលសហការណ៏ផ្តល់ឥណទានដោយធនាគារ និងទទួលសិទ្ធិលក់ដោយក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមានកេរ្ត៏ឈ្មោះគឺអាចជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យមួយភាគធំសម្រាប់វិនិយោគិន ដោយសារតែមុននឹងយល់ព្រមផ្តល់ឥណទាន ឬទទួលយកមកលក់ ទាំងធនាគារ និងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យសុទ្ធតែបានធ្វើការសិក្សារពីប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់គម្រោង និង ឯកសារផ្លូវច្បាប់ និងអាជ្ញារប័ណ្ណផេ្សងៗ ដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យឥណទានរបស់ខ្លួន និងការពារកេរ្ត៏ឈ្មោះរបស់ក្រុមហ៊ុន។ ដូចនេះ អ្នកវិនិយោគទាំងអស់ គួរគិតលើចំណុចនេះ ដោយសិក្សាស្វែងយល់ថាតើគម្រោងដែលពួកគាត់ចង់វិនិយោគមានឥណទានពីធនាគារដែរឬយ៉ាងណា ហើយក្រុមហ៊ុនដែលទទួលលក់គម្រោងគឺជាក្រុមហ៊ុនដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះដែរឬទេ។

គួរបញ្ចាក់ថា Century 21 Dream Property ជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យបានទិញសិទ្ធិអាជីវកម្មពីក្រុមហ៊ុន Century 21 CambodiaCentury 21 ជាក្រុមហ៊ុនលំដាប់អន្តរជាតិរបស់សហរដ្ឋអាមេរិច ដែលបើកដំណើរការ តាំងពីឆ្នាំ 1971 ក្នុងរដ្ឋ California ជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ ដ៏ធំជាងគេ ដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅ៧៥ប្រទេស មានការិយាល័យចំនួន ៧១០០ ភ្នាក់ងារលក់ចំនួនជាង១០០ ០០០នាក់ ជុំវិញពិភពលោក។

ជាមួយនឹងកេរ្ត៏ឈ្មោះជាសកល និង បណ្តាញលក់ដ៏ធំទូលាយ Century 21 Dream Property មាន មន្រ្តីដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈច្បាស់លាស់ ដែលផ្តល់សេវាកម្មដូចជា ការទិញ លក់(ដី វីឡា សណ្ឋាគារ ផ្ទះសំណាក់ លក់គម្រោងផ្ទះល្វែង ខុនដូ) ជួល (អាគារពាណិជ្ជកម្ម បើកអាជីវកម្មថ្មី ឬពង្រីកទីតាំងសាខា សាខាធនាគារពាណិជ្ជ គ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរពា្ញវត្ថុ ការិយាល័យអង្គការក្រៅរដ្ឋាភិបាល អាគារស្នាក់នៅ អាផាតមិន) និងការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ក៏ដូចជាសេវាកម្មគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ វាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេស ការប្រឹក្សាយោបល់ លើការវិនិយោគផ្នែកអចលនទ្រព្យ។ យើងមានរបស់ពិសេសពីរដែលក្រុមហ៊ុនផ្សេងទៀតមិនមាន ផ្លាកសញ្ញាសកលរបស់Century 21 និងមានបណ្តុំបណ្តាញលក់ធំជាងគេបំផុតទូទាំងពិភពលោក។