បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពរីកចម្រើនឥតឈប់ឈរ ជាពិសេសគឺសំណង់អាគារស្នាក់នៅរួម ឬភាសាអង់គ្លេសហៅថាខុនដូ។ បើនិយាយពីទីផ្សារនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាវិញ អាគារស្នាក់នៅរួមគឺជាគំរូបែបរស់នៅថ្មី បែបស៊ីវិល័យ និងទាន់សម័យ ដែលប្រជាជនយើងភាគច្រើនមិនទាន់ស្គាល់ច្បាស់ ឬយល់ច្បាស់នោះទេ។ ដើម្បីបង្កើនចំណេះដឹងស្តីពីខុនដូ គេហទំព័រគំនិតបានធ្វើបទសម្ភាសន៍ ជាមួយនឹងលោក គាម សៀកឡុង អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Century 21 Dream Property ដែលជាក្រុមហ៊ុនមានជំនាញ និងបទពិសោធលក់ខុនដូ។
១. យើងឃើញថាសំណង់ខុនដូកាន់តែរីកពាសពេញទីក្រុងភ្នំពេញ ប៉ុន្តែនៅមានមនុស្សជាច្រើននៅមិនទាន់យល់ច្បាស់នៅឡើយ តើអ្វីទៅជាខុនដូ?
ខុនដូគឺសំដៅដល់ប្រភេទអាគារមួយដែលមានម្ចាស់កម្មសិទិ្ធច្រើនគ្នា កាន់កាប់ចំណែកឯកជនរបស់ខ្លួន Private Area ឬ Net Area (យូនិត)នីមួយៗ ហើយនិងការកាន់កាប់រួមគ្នានូវចំណែករួម។ កត្តាដែលខុសគ្នាចំបងរវាង ខុន និងផ្ទះធម្មតានោះ គឺថាខុនដូពុំមានបុគ្គលណាម្នាក់ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដីនោះទេ ដីទាំងអស់ដែលសាងសង់គម្រោងខុនដូ គឺជាដីសហកម្មសិទ្ឋិដែលកាន់កាប់ដោយម្ចាស់កម្មសិទ្ធិច្រើនគ្នាដែលមានចំណែកឯកជនរបស់ខ្លួននៅក្នុងអាគារ។
២. អម្បាញ់នេះលោកបានលើកឡើងពីចំណែករួម តើអ្វីទៅជាចំណែករួម?
ចំណែករួមដែលភាសាអង់គ្លេសគេតែងប្រើ Common Area ឬ Public Area គឺសំដៅដល់រាល់ចំណែកនៃអាគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលត្រូវចាត់ទុកជាកម្មវត្ថុ ឬជាប្រយោជន៏នៃសហកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់។ ចំណែករួមមានជាអាទ៏ ទីធ្លា ជណ្តើរ ជណ្តើរយន្ត ច្រកចេញចូល ទីកន្លែងនៃសេវាកម្មរួម អាងហែលទឹក កន្លែងហាត់ប្រាណ កន្លែងក្មេងលេងជាដើម។
៣. ប្រជាជនខ្មែរមួយចំនួនហាក់ដូចជានៅមិនទាន់ហ៊ានវិនិយោគទៅលើការទិញខុនដូនៅឡើយ តើលោកអាចពន្យល់បានទេហេតុអ្វីបានជាពួកគាត់គួរវិនិយោគ និងរស់នៅខុនដូ?
បាទ! ពិតមែនហើយ។ ប្រជាជនយើងមួយភាគធំនៅមិនទាន់ហ៊ានវិនិយោគទៅលើខុនដូនៅឡើយដោយសារតែពួកគាត់មិនទាន់យល់ និងដឹងច្បាស់ពីខុនដូ។ តែតាមពិតនៅពេលដែលប្រទេសកាន់តែរីកចម្រើន ទីក្រុងកាន់តែរីកធំ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានបែបខុនដូនឹងកាន់តែកើនឡើងផងដែរ។ យើងអាចមើលគំរូប្រទេសជិតខាងយើងដូចជាថៃជាដើម ដែលនៅក្នុងទីក្រុងសុទ្ធតែសំណង់ខុនដូពាសពេញ។ ការវិនិយោគលើខុនដូមានអត្ថប្រយោជន៍ដូចជា៖
–ងាយស្រួលរកអ្នកជួល និងជួលបានចំណូលខ្ពស់ បើប្រៀបធៀបជាមួយនឹងអចលនវត្ថុដ៏ទៃទៀតដូចជាវីឡា ផ្ទះលែ្វង ឃ្លាំង ដី ខុនដូគឺមានភាពងាយស្រួលក្នុងរកអ្នកជួល ហើយចំណូលពីការជួលខុនដូគឺខ្ពស់ជាងគេ ដែលអាត្រាបានផលពីវិនិយោគមកវិញជាមធ្យមបានរហូតដល់៧%ក្នុងមួយឆ្នាំ។ គម្រោងខ្លះមានការធានាការជួលក្នុងរយៈពេល៣ឆ្នាំដំបូងក្នុងអត្រា១៨%។
–ទីតាំងមានភាពងាយស្រួល: ជាទូទៅ ខុនដូមានទីតាំងល្អដែលផ្តល់ភាពងាយស្រួលក្នុងការរស់នៅ ស្ថិតនៅក្បែរតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ក្បែរកន្លែងធ្វើការ ទីប្រជុំជន ហាងលក់ទំនិញ សាលារៀន មន្ទីរពេទ្យ ភោជនីយដ្ឋាន ជាដើម។
–ភាពស៊ីវិល័យះ នៅក្នុងអាគារមានដូចជា អាងហែលទឹក ក្លឹបហាត់ប្រាណ កន្លែងក្មេងលេង ភោជនីយ
ដ្ឋាន បារ ហាងកាហ្វេ និងផ្សារទំនើប ដែលនៅក្នុងបរិវេណខុនដូនោះតែម្តង ឫនៅក្បែរនោះ ជាផ្នែកមួយនៃការទាក់ទាញឲ្យចង់រស់នៅក្នុងខុនដូនោះតែម្តង។
–ជាមួយនិងការរស់នៅរបស់មនុស្សដែលមរមាញឹក ខុនដូគឺជាជម្រើសដែលទាក់ទាញពីព្រោះតែការរស់នៅមានភាពងាយស្រួល មានសន្តិសុខ សុវត្ថិភាពល្អ និងចំណាយការថែទំាអស់តិចចំពោះការរស់នៅបែបស៊ីវិល័យ។
–មានឱកាសទំនាក់ទំនង និងពង្រីកបណ្តាញ ជាមួយនឹងវិនិយោគិនបរទេស សហគ្រិនបរទេស និងខ្មែរ អ្នកដែលមានចំណូលខ្ពស់និងមធ្យម ទៅតាមប្រភេទខុនដូ។
៤. លោកបានលើកឡើងជាច្រើនមកហើយស្តីពីអត្ថប្រយោជន៍លើការវិនិយោគ យើងលោកអាចបកស្រាយត្រួសៗថាតើ អ្វីជាហានិភ័យ និងបព្ហាប្រឈមក្នុងការវិនិយោគ និងស្នាក់នៅខុនដូ?
-បាទ! សម្រាប់បញ្ហាប្រឈម និងហានិភ័យវិញគឺថាទី១សម្រាប់ការសាងសង់អាគារខ្ពស់ត្រូវការទុនវិនិយោគច្រើន និងចំណាយពេលយូរក្នុងការសាងសង់។ ដោយសារនៅពេលបច្ចុប្បន្នការលក់គម្រោងគឺអនុពា្ញតិមុនពេលចាប់ផ្តើមបុកគ្រឹះសាងសង់ ឬសាងសង់បានក្នុងកម្រិតណាមួយ អ្នកទិញប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យខ្ពស់ក្នុងករណីដែលគម្រោងមិនបានសាងសង់ដូចការសន្យា។ ក្នុងករណីជាប់គាំងក្នុងការសាងសង់ដោយប្រការណាមួយនៅដំណាក់កាលណាមួយ អ្នកទិញពិបាកនឹងមានលទ្ធភាពទៅសាងសង់បន្ត ខុសពីវីឡា ឫផ្ទះល្វែង។ ការចំណាយពេលវេលាសាងសង់យូរ ឫពេលខ្លះមានការពន្យាពេលនៃការសាងសង់នាំឲ្យអ្នកទិញមានការខាតបង់ផលប្រយោន៏ក្នុងការវិនិយោគរបស់ខ្លួន។
-ទី២គឺថ្លៃសេវាគ្រប់គ្រង និងការថែទាំ (Management fee) ដែលតម្រូវឲ្យម្ចាស់សហកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់បង់ថ្លៃសេវាគ្រប់គ្រង និងថែទាំប្រចាំខែ អាស្រ័យទៅតាមទំហំកាន់កាប់របស់ខ្លួនសម្រាប់សម្អាត ជួសជុល ការប្រើប្រាស់ចំណែករួម មានទីធ្លា ជណ្តើរ ច្រកចេញចូល និងទីកន្លែងនៃសេវាកម្មរួមផ្សេងៗទៀត និងការបង់ថ្លៃសេវាសម្រាប់ចំណតរថយន្ត ឫម៉ូតូផងដែរ។
-ទី៣គឺបទបពា្ចផ្ទៃក្នុង: ដោយសារតែជាអាគារសហកម្មសិទ្ធិ និងមានអ្នករស់នៅច្រើន បទបពា្ជផ្ទៃក្នុងគឺតម្រូវឲ្យមានជាចាំបាច់ ដែលពេលខ្លះបទបពា្ជផ្ទៃក្នុងនេះធ្វើឲមានការជ្រៀតជ្រែកដល់សិទ្ធិ និងសេរីភាពរបស់កម្មសិទិ្ធករ ហើយអាចជាការដាក់កំហិតឲ្យអ្នកស្នាក់នៅត្រូវទទួលយកទោះបីជាចំណុចខ្លះមិនពេញចិត្តក៏ដោយ។
៥. ដោយសារតែខុនដូគឺជាប្រភេទលំនៅដ្ឋានថ្មីសម្រាប់ប្រជាជនយើង តើពួកគាត់គួរដឹងអ្វីខ្លះមុននឹងសម្រេចចិត្តទិញខុនដូ?
បាទ! ពួកគាត់ត្រូវសិក្សាស្វែងយល់ពីគម្រោង និងម្ចាស់គម្រោងឱ្យបានល្អដើម្បីឱ្យច្បាស់ថាគម្រោងនោះពិតជាគម្រោងដែលគួរតែវិនិយោគ មានដើមទុនគ្រប់គ្រាន់ និងមានច្បាប់សាងសង់ត្រឹមត្រូវ។ ពួកគាត់អាចធ្វើការប្រឹក្សាយោបល់ជាមួយនឹងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមានបទពិសោធលក់ខុនដូមុននឹងសម្រេចចិត្តទិញ ដើម្បីទទួលព័ត៌មានបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ ដែលអាចជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យក្នុងកម្រិតអតិបរិមា។ ពួកគាត់ត្រូវសួរនាំឱ្យបានច្បាស់ស្តីពីតម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ (Management Fee ឬ Maintenance Fee) ដែលភាគច្រើនគេគិតតម្លៃក្នុង១ម៉ែត្រការ៉េ។ ពួកគាត់ត្រូវសួរថាតើគេគិតតម្លៃគ្រប់គ្រងថែទាំទៅលើទំហំនៃចំណែកឯកជន (Net Area) ឬក៏គិតថ្លៃសេវាដោយរួមបញ្ចូលទាំងចំណែករួម (Gross Area)។ អតិថិជនគួរសួរព័ត៌មានឱ្យច្បាស់ថាតើនៅពេលដែលទិញយូនីតណាមួយ តើពួកគាត់នឹងទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិប្រភេទណា (ប្លង់រឹង-វិពា្ញបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជនដែលភាសាអង់គ្លេស ហៅថា Strata Title ឬត្រឹមប្លង់ទន់ដែលអាចប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាទៅថ្ងៃក្រោយ), តើពួកគាត់នឹងទទួលបានសម្ភារៈអ្វីខ្លះ (សម្ភារៈ បរិក្ខា គ្រឿងសង្ហារឹម) ហើយតើគាត់ត្រូវបង់ថ្លៃអ្វីទៀតដែរឬទេ (ដូចជាថ្លៃចំណតរថយន្ត កន្លែងហែលទឹក ហាត់ប្រាណ ស្ទីម សូណា ។ល។)។ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញ អតិថិជនគួរពិនិត្យឱ្យបានល្អិតល្អិន ពីកិច្ចសន្យាទិញលក់ និងបទបញ្ជាផ្ទៃក្នុងឱ្យបានហ្មត់ចត់ ចៀសវាងការមានរឿងវិវាទទៅថ្ងៃក្រោយ។
